Asunnon ostaminen Suomessa 2026 — varainsiirtovero, määräajat, lainhuutomaksu ja myynnin verovapaus
Ostokohde ratkaisee veron: kiinteistöstä 3 %, asunto-osakkeista 1,5 %, ilmoitusajat kaksi ja kuusi kuukautta sekä 172 euron lainhuutomaksu.
Lyhyt vastaus
Kun Suomessa ostaa asunnon, on ensin tiedettävä, mitä ostaa, sillä veroprosentti ja määräajat riippuvat siitä. Omakotitalo tontteineen on kiinteistö ja varainsiirtovero on 3 prosenttia; asuntoa ostettaessa ostetaan tosiasiassa asunto-osakeyhtiön osakkeita, ja kanta on 1,5 prosenttia. Sama 1,5 prosenttia koskee muitakin osakkeita, kuten autopaikkaa, varastoa tai liiketilaa. Kantoja alennettiin 12.10.2023; sitä ennen ne olivat 4 ja 2 prosenttia. Myös määräajat eroavat: osakkeista ilmoitus annetaan ja vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa, ja kiinteistönvälittäjän kautta ostettaessa vero maksetaan sopimuksen allekirjoituspäivänä ja välittäjä antaa ilmoituksen. Kiinteistöstä ilmoitus annetaan ja vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta. Ilmoituksen antaminen on ostajan vastuulla, vaikka kauppa olisi tehty välittäjän kautta. Lainhuuto maksaa vuonna 2026 172 euroa. Ensiasunnon verovapaus päättyi 1.1.2024. Asuntolainan korkoa ei ole voinut vähentää 1.1.2023 alkaen; poikkeus on tulonhankkimislaina, esimerkiksi vuokrattavaksi ostettu asunto. Omaa vakituista asuntoa myytäessä voitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja se on omistusaikanasi ollut vähintään kaksi yhtäjaksoista vuotta sinun tai perheesi vakituinen asunto; verovapaanakin myynnistä on ilmoitettava.
1. Kaksi eri omistusmuotoa
"Asunnon ostaminen" ei ole Suomessa yksi ainoa toimenpide. Jos ostat omakotitalon tontteineen, ostat kiinteistön ja haet omistuksellesi lainhuudon. Jos ostat kerrostaloasunnon, et osta tosiasiassa asuntoa itseään vaan asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka antavat oikeuden hallita sitä.
Ero ei ole muodollinen: varainsiirtoveron kanta, ilmoituksen määräaika, kirjaamisvelvollisuus ja maksettavat maksut määräytyvät sen mukaan. Sama ero koskee muitakin osakkeita, kuten autopaikkaa, varastoa tai liiketilaa, joita verotetaan niin ikään osakkeina. Selvitä ennen allekirjoitusta, kumpaan luokkaan kuulut, sillä määräajat alkavat kulua allekirjoituspäivästä.
2. Varainsiirtoveron kannat
Tarkistuslista
- Kiinteistöt, määräosat, määräalat ja vuokraoikeudet: 3 prosenttia
- Rakennus tai rakennelma ilman maapohjaa: 3 prosenttia
- Asunto-osakeyhtiön osakkeet ja muut osakkeet, kuten autopaikka tai liiketila: 1,5 prosenttia
- Muiden kiinteistöyhtiöiden osakkeet: 1,5 prosenttia
- Yhtiöiden osakkeet, puhelinyhtiöiden osakkeet ja muut arvopaperit: 1,5 prosenttia
- Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden viikko-osakkeet ja golfyhtiöiden osakkeet: 1,5 prosenttia
- Kantoja alennettiin 12.10.2023; sitä ennen kiinteistössä 4 ja osakkeissa 2 prosenttia
- Ensiasunnon ostajat eivät ole 1.1.2024 alkaen vapautettuja varainsiirtoverosta
- Jos ensiasunto on ostettu ennen 1.1.2024, varainsiirtoveroilmoitus on annettava, vaikka veroa ei tarvitsisi maksaa
3. Ilmoitus- ja maksuajat
Kiinteistössä ilmoitus annetaan Verohallinnolle ja vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun sopimuksen allekirjoittamisesta. Jos ostit vain rakennuksen tai rakennelman ilman maapohjaa eikä kirjaamista tarvita, ilmoitus annetaan ja vero maksetaan kuuden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta. Ilmoituksen antaminen on ostajan vastuulla, vaikka kauppa olisi tehty kiinteistönvälittäjän kautta.
Asunto-osakeyhtiön osakkeista ilmoitus annetaan ja vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta. Jos ostit osakkeet välittäjän kautta, maksat veron sopimuksen allekirjoituspäivänä, ja välittäjä antaa ilmoituksen puolestasi allekirjoitushetkellä. Jos kauppa koskee uudisrakennusta, ilmoitus annetaan ja vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus siirtyy sinulle – tämä pätee silloinkin, kun kauppa on tehty välittäjän kautta.
4. Lainhuuto ja sen maksut
Tarkistuslista
- Lainhuudon hakemisen määräaika: 6 kuukautta sopimuksen allekirjoittamisesta
- Lainhuuto: 172 euroa, ei arvonlisäveroa
- Lainhuutokuulutus: 172 euroa
- Omistusoikeuden kirjaaminen: 172 euroa
- Selvennyslainhuuto (maakaaren 11 luvun 6 §): 172 euroa
- Kiinteistöä hallinnoivan viranomaisen kirjaaminen tai sen muutos ja muut kirjaukset lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin: 84 euroa
- Hinnat ovat Maanmittauslaitoksen 1.1.2026 voimaan tulleesta hinnastosta
- Jos ostat rakennuksen tai rakennelman ilman maapohjaa, lainhuutoa ei tarvitse hakea
5. Asuntolainan korkoa ei enää voi vähentää
Sääntö muuttui 1.1.2023: vakituisen asunnon ostamiseen otettujen lainojen ja asunnon korjauslainojen korkoja ei voi enää vähentää. Korkomenot näkyvät edelleen esitäytetyllä veroilmoituksellasi, mutta vain tiedoksi; vähennystä ne eivät tuota. Tähän kompastuvat useimmin ostajat, jotka laskevat budjettinsa vanhojen sääntöjen mukaan.
Yksi poikkeus on: tulon hankkimiseksi tai tuottamiseksi otetun lainan korko on edelleen vähennyskelpoinen. Tyypillinen tapaus on vuokrattavaksi ostettu asunto. Tällainen korko vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista – esimerkiksi osinko- tai vuokratulosta. Jos tällaista tuloa ei ole, ansiotuloverosta hyvitetään 30 prosenttia korkomenoista.
6. Myytäessä: kahden vuoden sääntö
Kun myyt oman vakituisen asuntosi, voitto on verovapaa, jos kaksi ehtoa täyttyy yhdessä: olet omistanut talon tai asunnon vähintään kaksi vuotta, ja se on omistusaikanasi ollut vähintään kaksi yhtäjaksoista vuotta sinun tai perheesi vakituinen asunto.
Myös tontti, jolla myyty rakennus sijaitsee, voidaan myydä verovapaasti, jos sen pinta-ala on enintään 10 000 neliömetriä tai jos se sijaitsee kaava-alueella eikä ole kaavan mukaista tonttia tai rakennuspaikkaa suurempi. Vaikka verovapaus toteutuu lähes aina, myynnistä on silti ilmoitettava: Verohallinto tarkistaa ehtojen täyttymisen ja lähettää verovapauden toteutuessa ennakkoratkaisun, jossa veron määrä on nolla.
7. Yleiset virheet
Tarkistuslista
- Luulo, että asunnon ostaminen on kiinteistön ostamista, ja 3 prosentin kannan budjetoiminen
- Oletus, että välittäjä antaa ilmoituksen joka tapauksessa; kiinteistössä se on ostajan vastuulla
- Osakkeiden kahden kuukauden määräajan pitäminen kuutena kuukautena
- Lainhuudon hakeminen vasta kuuden kuukauden kuluttua umpeutumisesta
- Uudisrakennuksen määräajan laskeminen allekirjoituspäivästä; se kuluu omistusoikeuden siirrosta
- Ensiasunnon verovapauteen luottaminen, vaikka se päättyi 1.1.2024
- Budjetin laatiminen sillä oletuksella, että asuntolainan korko on vähennyskelpoinen
- Korkovähennyksen vaatimatta jättäminen vuokrattavaksi ostetusta asunnosta
- Oman asunnon myyminen ennen kahden vuoden täyttymistä ja verovapauden menettäminen
- Myynnistä ilmoittamatta jättäminen sillä perusteella, että se on verovapaa
8. Oston tarkistuslista
Tarkistuslista
- Ostatko kiinteistön vai asunto-osakeyhtiön osakkeita?
- Onko kanta sen mukaisesti 3 vai 1,5 prosenttia?
- Onko ilmoituksen määräaika kaksi vai kuusi kuukautta, ja mistä päivästä se kuluu?
- Onko välittäjän kautta ostettaessa vero maksettava allekirjoituspäivänä?
- Onko uudisrakennuksessa omistusoikeuden siirtymispäivä kirjattu ylös?
- Onko lainhuudon kuuden kuukauden määräaika merkitty kalenteriin?
- Onko 172 euron kirjaamismaksu lisätty budjettiin?
- Onko lainan korkovähennys poistettu budjetista?
- Jos asunto vuokrataan, onko korkovähennys suunniteltu?
- Jos myynti on näköpiirissä, onko kahden vuoden omistus ja kahden yhtäjaksoisen vuoden asuminen laskettu?
- Onko merkitty muistiin, että myynnistä on ilmoitettava myös verovapaana?
Yleisimmät kysymykset aiheesta
Paljonko varainsiirtovero on asuntoa ostettaessa?
1,5 prosenttia. Asuntoa ostettaessa ostetaan asunto-osakeyhtiön osakkeita, ja osakkeissa kanta on 1,5 prosenttia. Jos ostat omakotitalon tontteineen, kanta on 3 prosenttia.
Olen ensiasunnon ostaja – voinko vielä käyttää verovapautta?
Ei. Ensiasunnon ostajat eivät ole 1.1.2024 alkaen vapautettuja varainsiirtoverosta. Jos sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024, verovapaus voi vielä tulla sovellettavaksi, mutta ilmoitus on silloinkin annettava.
Voinko vähentää asuntolainani koron?
Vakituisen asunnon ja korjauslainan osalta ei; vähennys poistui 1.1.2023, ja korko näkyy veroilmoituksella vain tiedoksi. Jos laina on otettu tulon hankkimiseksi – esimerkiksi vuokrattavaksi ostettu asunto – korko on vähennyskelpoinen, ja jos pääomatuloa ei ole, ansiotuloverosta hyvitetään 30 prosenttia.
Maksanko veroa, jos myyn asuntoni?
Jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja se on ollut tuona aikana vähintään kaksi yhtäjaksoista vuotta sinun tai perheesi vakituinen asunto, voitto on verovapaa. Silti myynnistä on ilmoitettava; Verohallinto tarkistaa ehdot ja lähettää päätöksen, jossa vero on nolla.
Oppaat, joita luetaan tämän rinnalla
Oleskeluluvan perusteen vaihtaminen Suomessa 2026 — milloin tarvitaan uusi lupa
Milloin perusteen vaihtuminen vaatii uuden oleskeluluvan, miten perustetta vaihdetaan ennen päätöstä, työnteko-oikeus ja A- ja B-luvan merkitys.
Avaa opasKäytännön SuomiPäiväkoti ja koulu Suomessa 2026: kattava opas Suomeen muuttaville perheille
Varhaiskasvatus, esiopetus ja perusopetus maahan muuttaneille perheille: lähikoulu, maksuttomat ateriat, valmistava opetus, S2 ja 1.8.2026 tukiuudistus.
Avaa opasKäytännön SuomiSähkösopimus, kotivakuutus ja kodin palvelut Suomessa 2026: kattava muuttajan opas
Sähkönmyynnin ja siirron ero, määräaikaiset, toistaiseksi voimassa olevat ja pörssisopimukset, siirtomaksut, kotivakuutus, vesi, lämmitys ja laskuvirheet.
Avaa opasViralliset lähteet
Tätä opasta varten on tarkistettu alla olevat viralliset tai julkiset lähteet. Viranomaisen ajantasainen ohje on aina ensisijainen.
Muutto Suomeen ja asettautuminen
Käytännön suunnittelua Suomeen muuttaville henkilöille ja perheille: oleskeluperuste, rekisteröinnit, verotus, pankkiasiat ja asettautumisen vaiheet.
Opas on yleistä tietoa. Palvelussa arvioidaan tilanteesi ja asiakirjasi tapauskohtaisesti.
Tarvitsetko tapauskohtaista arviota?
Yleisopas ei korvaa henkilökohtaista maahanmuutto-, vero-, yritys- tai oikeudellista arviota. ENB voi arvioida tilanteesi ja asiakirjasi erikseen.